전세사기 최소보장제 11월 13일 시행, 보증금 1/3 계산·LH 신청방법 총정리
• 전세사기 피해자가 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 그 차액을 현금으로 지급하는 최소보장제가 2026년 11월 13일 시행됩니다.
• 온라인 신청은 11월 10일부터 LH청약플러스에서 받고, 방문 신청은 11월 13일부터 LH 지역본부에서 받습니다.
• 계산 예시: 보증금 1억 원, 배당 1,000만 원이면 최소지원금은 약 2,333만 원이에요. 한 푼도 못 받았다면 약 3,333만 원입니다.
• 보증금 5억 원 초과, 외국 국적, 피해주택 직접 매입, 배당요구를 하지 않은 경우는 신청할 수 없습니다(예외 있음).
• 신청 기한은 피해자 결정일부터 3년 또는 경·공매 종료일부터 1년 이내입니다.
전세사기를 당하면 경매가 끝나도 보증금의 일부만 돌려받거나, 아예 한 푼도 못 받는 경우가 많아요. 이런 피해자를 위해 국가가 보증금의 최소 3분의 1을 보장하는 제도가 새로 생겼습니다.
바로 전세사기 최소보장제로, 2026년 11월 13일부터 시행돼요. 2026년 4월 국회를 통과한 전세사기특별법 개정안의 후속 조치이고, 시행령 개정안은 10월 6일 국무회의에서 의결됐습니다.
이 글에서는 누가 받을 수 있는지, 얼마를 받는지, 언제 어떻게 신청하는지를 차례로 정리했어요. 계약서를 다시 쓸 때 피해를 막는 체크리스트도 함께 담았습니다.
1. 전세사기 최소보장제 대상·개요 (지원 자격과 제외 조건)
최소보장제는 경매나 공매로 돌려받은 돈(회수액)이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 차액을 현금으로 채워 주는 제도입니다. 여기서 경매·공매는 법원이나 공공기관이 집을 강제로 팔아 빚을 나눠 갚는 절차예요.
지금까지의 전세사기 지원은 주로 LH 매입, 저리 대출, 경매 유예처럼 간접적인 방식이었어요. 이번 제도는 현금을 직접 지급한다는 점이 가장 큰 차이입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 지원 대상 | 전세사기특별법에 따라 피해자로 결정된 임차인, 또는 보증금 5억 원 이하이면서 임대인의 반환 의지 부족이 확인된 임차인 |
| 핵심 요건 | 회수액이 보증금의 3분의 1 미만 |
| 지급 방식 | 보증금 3분의 1과 회수액의 차액을 현금으로 지급 |
| 시행일 | 2026년 11월 13일 |
| 운영 기관 | LH(한국토지주택공사) |
반대로 아래에 해당하면 신청할 수 없어요. 신청 전에 내 상황부터 꼭 확인하세요.
| 제외 대상 | 설명 |
|---|---|
| 보증금 5억 원 초과 | 지원 한도 밖이라 제외돼요 |
| 외국 국적자 | 지원 대상에서 빠집니다 |
| 피해주택 직접 매입 | 피해자가 경매에서 그 집을 직접 산 경우예요 |
| 배당요구를 하지 않은 경우 | 단, 11월 13일 이전에 처음 경매개시결정이 난 경우는 이 요건을 적용하지 않아요 |
배당요구는 경매에서 '나도 돈을 받아야 하는 사람'이라고 법원에 신청하는 절차입니다. 기한을 놓치면 배당을 받지 못하고, 이 제도에서도 빠질 수 있어요.
참고로 일부 블로그에는 지원 대상 보증금이 7억 원으로 확대됐다는 내용이 있어요. 하지만 이 내용은 공식 자료에서 확인되지 않았습니다. 이 글은 기사에 보도된 5억 원 기준으로 설명합니다.
2. 최소지원금 계산법과 비용 표 (보증금별 예시)
계산식은 간단해요. 최소지원금 = 보증금 × 1/3 − 회수액입니다. 회수액에는 경매 배당금, 임대인에게 받은 돈, LH 매입 때의 경매차익 등이 들어갑니다.
경매차익은 LH가 피해주택을 경매로 싸게 산 뒤 생기는 차액이에요. 이 돈을 피해자에게 임대료 지원 등으로 돌려주므로 회수액으로 계산됩니다. 회수액이 이미 3분의 1 이상이면 지원금은 0원이에요.
| 보증금 | 보장선(1/3) | 회수액 | 최소지원금 |
|---|---|---|---|
| 1억 원 | 약 3,333만 원 | 0원 | 약 3,333만 원 |
| 1억 원 | 약 3,333만 원 | 1,000만 원 | 약 2,333만 원 |
| 2억 원 | 약 6,667만 원 | 5,000만 원 | 약 1,667만 원 |
| 3억 원 | 1억 원 | 1억 2,000만 원 | 0원(이미 1/3 넘음) |
| 5억 원 | 약 1억 6,667만 원 | 1억 원 | 약 6,667만 원 |
위 표의 2억~5억 원 사례는 같은 계산식으로 직접 계산한 예시예요. 실제 금액은 LH 심사에서 회수액을 어떻게 인정하느냐에 따라 달라질 수 있습니다.
신청 자체에는 수수료가 없는 것으로 알려져 있어요. 다만 서류를 떼는 데 드는 비용은 있습니다.
| 준비 항목 | 발급처 | 비용 |
|---|---|---|
| 피해자 결정문 | 국토교통부 전세사기피해지원위원회 결정 시 받은 문서 | 이미 보유 |
| 주민등록표 초본 | 정부24·주민센터 | 온라인 무료, 방문 시 소액 |
| 등기사항전부증명서 | 인터넷등기소·등기소 | 건당 1,000원 안팎(발급처에서 확인) |
| 임대차계약서·통장 사본 | 본인 보관 | 복사비 |
3. 신청 방법·기간 (LH청약플러스·타임라인)
신청은 두 가지 방법으로 할 수 있어요. 온라인은 11월 10일부터 LH청약플러스(apply.lh.or.kr)에서, 방문은 11월 13일부터 LH 지역본부에서 받습니다.
다만 언제 신청하느냐는 피해 유형에 따라 달라요. 일반 최소지원금은 경·공매가 끝난 뒤에 신청합니다.
| 피해 유형 | 신청 시점 | 지급 형태 |
|---|---|---|
| LH가 피해주택을 매입 | 경매차익 산정이 끝난 뒤 | 최소지원금 |
| 제3자가 낙찰 | 법원 배당이 끝난 뒤 | 최소지원금 |
| 신탁사기 등 권한 없는 사람과 계약 | 경·공매가 끝나기 전 | 선지급금(먼저 주고 나중에 정산) |
신탁사기는 집주인이 집을 신탁회사에 맡겨 놓고, 권한 없이 세입자와 계약한 경우예요. 이런 피해자는 배당을 받기 어려워서 선지급·후정산 방식이 따로 생겼습니다.
| 단계 | 시기 | 할 일 |
|---|---|---|
| ① 피해자 결정 | 신청 전 | 전세사기피해지원위원회에서 피해자 결정문 받기 |
| ② 서류 준비 | 경·공매 진행 중 | 결정문, 계약서, 초본, 신분증, 등기부, 통장 사본 |
| ③ 신청 | 온라인 11월 10일~ / 방문 11월 13일~ | LH청약플러스 또는 LH 지역본부 |
| ④ 심사 | 신청 후 90일 이내 | 보완 필요 시 30일 연장 가능 |
| ⑤ 결정·지급 | 통지 후 | 본인 명의 계좌로 지급 |
| ⑥ 이의신청 | 통지일부터 30일 이내 | 결정에 동의하지 않으면 제기 |
심사 기간(90일)과 연장(30일)은 여러 기사에 나오지만, 원문 보도자료로는 확인되지 않았습니다. LH 공지에서 최종 기간을 다시 확인하세요.
신청 기한은 피해자 결정일부터 3년 또는 경·공매가 끝난 날부터 1년 이내입니다.
4. 유의사항 (신청 체크리스트·전세사기 예방)
서류 하나가 빠지면 심사가 길어져요. 신청 전에 아래 체크리스트로 한 번 점검해 보세요.
- 피해자 결정문을 받았나요? 없다면 결정 신청부터 해야 해요
- 보증금이 5억 원 이하인가요?
- 경매에서 배당요구를 기한 안에 했나요?
- 회수액(배당금·경매차익·임대인 변제액)을 서류로 정리했나요?
- 통장 사본이 본인 명의인가요?
- 등기사항전부증명서는 최근 발급본인가요?
- 신청 기한(결정일 3년, 경매 종료 1년)이 남아 있나요?
LH 결정에 동의하지 않으면 통지일부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있어요. 회수액 계산이 틀렸다고 보면 배당표 같은 근거 서류를 함께 내는 것이 좋습니다.
지원금 신청을 돕겠다며 수수료를 요구하는 연락도 조심하세요. 정부 지원 신청은 본인이 LH청약플러스나 LH 지역본부에서 직접 할 수 있어요. 문자 속 링크보다는 공식 주소를 직접 입력해 접속하세요.
다음 전세 계약 때 피해를 막으려면 계약 단계에서 아래 항목을 꼭 확인하세요.
| 점검 항목 | 확인 방법 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 소유자·근저당 | 등기사항전부증명서 열람 | 계약자와 소유자가 다름, 근저당이 많음 |
| 신탁 여부 | 등기부 '신탁' 표시 확인 | 신탁회사 동의서 없이 계약 요구 |
| 시세 대비 보증금 | 실거래가 조회 | 보증금이 매매가에 가까움 |
| 체납 세금 | 임대인 동의로 납세증명 확인 | 제출 거부 |
| 보증보험 | 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 | 가입 불가 주택 |
- 잔금일에 전입신고와 확정일자를 바로 받기
- 잔금 직전에 등기부를 한 번 더 떼서 변동 확인
- 보증금은 등기부상 소유자 명의 계좌로만 송금
- 특약에 '잔금일 다음 날까지 근저당 설정 금지' 넣기
5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전세사기 최소보장제는 언제부터 시행되나요?
A. 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
온라인 신청은 11월 10일부터 LH청약플러스에서 받고, 방문 신청은 11월 13일부터 LH 지역본부에서 받아요.
Q. 최소지원금은 어떻게 계산하나요?
A. 보증금의 3분의 1에서 이미 돌려받은 회수액을 빼면 됩니다.
보증금 1억 원에 배당 1,000만 원이면 약 2,333만 원이에요.
한 푼도 못 받았다면 약 3,333만 원입니다.
Q. 피해자 결정을 받지 않아도 신청할 수 있나요?
A. 보증금 5억 원 이하이고 임대인의 반환 의지 부족이 확인되면 대상이 될 수 있다고 보도됐어요.
다만 인정 기준은 LH 공지로 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 보증금이 7억 원이어도 받을 수 있나요?
A. 보도된 기준은 5억 원 이하이며, 5억 원을 넘으면 제외돼요.
7억 원 확대설은 일부 블로그에만 있고 공식 자료로 확인되지 않았습니다.
Q. 경매가 아직 안 끝났는데 신청할 수 있나요?
A. 일반 최소지원금은 경·공매가 끝난 뒤 신청해요.
신탁사기처럼 권한 없는 사람과 계약한 피해자는 경매가 끝나기 전에 선지급금을 신청할 수 있습니다.
Q. 배당요구를 하지 않았으면 무조건 못 받나요?
A. 원칙적으로는 제외돼요.
하지만 11월 13일 이전에 처음 경매개시결정이 난 경우에는 배당요구 요건을 적용하지 않습니다.
Q. 결정 금액이 적다고 생각되면 어떻게 하나요?
A. 통지일부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있어요.
배당표나 변제 내역처럼 회수액을 보여 주는 서류를 함께 내면 좋습니다.
전세사기 최소보장제는 보증금을 거의 돌려받지 못한 피해자에게 최소한의 바닥을 만들어 주는 제도예요. 내 보증금의 3분의 1과 지금까지 받은 돈을 비교해 보면 대상 여부를 바로 가늠할 수 있습니다.
신청 기한은 피해자 결정일부터 3년, 경·공매 종료일부터 1년이에요. 서류를 미리 챙겨 두고, 세부 일정은 LH청약플러스 공지로 꼭 다시 확인하세요.
출처: 아웃소싱타임스 - 전세사기 피해자 보증금 3분의 1 회복 지원, 최소보장제 13일 시행, 한국세정신문 - 전세사기피해자 보증금 1/3 정부가 보장, 데일리안 - 전세사기 피해자 보증금 최소 3분의 1 보장, 선지급 후정산 시행, 뉴스서울 - 전세사기특별법 시행령 개정안 국무회의 의결, LH청약플러스
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